Mikä määrittää kotisi hinnan?

​‒ Vapailla asuntomarkkinoilla kysynnän muutokset määräävät pitkälti hintakehityksen. Kaupunkialueella kysyntään vaikuttavat muun muassa tulotaso sekä väestön määrä ja rakenne. Tarjonta sen sijaan muuttuu yleensä hyvin hitaasti ilman suuria vaihteluita, kertoo kansantaloustieteilijä Elias Oikarinen kauppakorkeakoulun taloustieteen laitokselta.

Oikarinen on pitkään tutkinut asuntomarkkinoiden dynamiikkaa. Hän kertoo, että on olemassa monia taloudellisia ja poliittisia markkinoihin liittyviä tekijöitä, jotka sekoittavat edellä mainittua kysynnän ja tarjonnan peruslakia. Esimerkiksi maantieteelliset rajoitteet vaikuttavat hintoihin korottavasti.

‒ Otetaan esimerkiksi Helsinki, jossa meri rajoittaa tuotantoa. Kaupungin hintataso voi jatkaa kasvuaan vaikka ikuisesti reaalisena eli inflaatiota nopeampana, jos kaupunkialueen väkimäärä ja reaalitulotaso kasvavat.

Asuntojen kohonneet hinnat kuitenkin toimivat vastavoimana alueelliselle keskittymiselle ja siten kaupungin väkimäärän kasvulle. Asuntomarkkinoita voidaankin manipuloida, ja hintatasoa pyrkiä laskemaan esimerkiksi julkisella tuotannolla.

‒ Mielestäni oleellinen kysymys kuitenkin on, kuuluuko pääkaupunkiseudulla rakentaa tuettua asumista suomalaisten verorahoilla suhteessa selvästi enemmän kuin muualla maassa ja siten tukea myös keskittymistä.

Verovähennysoikeuden kaventaminen vähentää omistusasumista

Suomen Akatemia nimitti Oikarisen akatemiatutkijaksi 1.9.2013 alkaen. Oikarinen tutkii akatemiahankkeessaan suomalaisiin asuntomarkkinoihin liittyviä ajankohtaisia kysymyksiä monipuolisesti. Yksi tutkimuskysymyksistä liittyy siihen, miten verotus vaikuttaa suomalaisiin asuntomarkkinoihin. Asuntolainan korkojen verovähennysoikeus on yksi ajankohtaisimmista kysymyksistä.

Oikarisen mukaan vähennysoikeuden poistamisen vaikutus hintojen alenemiseen ei ole yksiselitteisesti positiivinen asia, koska se on omiaan nostamaan vuokratasoa. Tämä poikkeaa joistain suomalaisten ekonomistien esittämistä näkemyksistä.

‒ Verovähennysoikeuden kaventaminen vaikuttaa hintatasoon jossain määrin madaltavasti. Tämä taas saa aikaan sen, että asuntokanta on pienempi kuin se muuten olisi, mikä nostaa vuokratasoa. Sijoittajanäkökulmasta vuokratuotto kasvaa.

Samaan aikaan vuokra-asuminen muuttuu houkuttelevammaksi, kun verovähennysoikeus kaventuu.

‒ Omistusasumisaste on silloin matalampi kuin se muuten olisi. Vuokramarkkinat taas elävöityvät ja vapaarahoitteisten vuokramarkkinoiden koko kasvaa.

Suomalaisista kaksi kolmasosaa asuu omistusasunnossa. Oikarisen mukaan omistusasuminen on jatkossakin edullisempaa kuin vuokra-asuminen ‒ mikäli veroetu säilyy.

‒ Jos verotus on neutraalia, ei omistus- ja vuokra-asumisen edullisuuksien välillä pitäisi olla eroa. Omistusasumiseen liittyy ainakin toistaiseksi myös imagotekijöitä. Tämä tosin saattaa muuttua tulevaisuudessa, eikä omistus- ja vuokra-asumista enää arvoteta eri tavoin.

Teksti: Taru Suhonen
Kuvat: Janne, Jussi Matikainen